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對于大型、價值高、重要的建(構)筑物采用清單計價定額和當地 評估基準日相關建筑材料的市場價格分析測算其建安綜合造價。建 (構)筑物:根據典型房屋和構筑物實物工程量,按照現行建筑安裝工 程定額(或指標)和取費標準及當地的材料價格、人工工資,確定其綜 合造價;計算出典型工程綜合造價后,再運用類比法對類似房屋和構 筑物進行分析,找出其與典型房屋和構筑物的差異因素,進行增減調 整,從而計算出與典型工程類似的房屋和構筑物的綜合造價。 B、前期費用及其它費用確定

對于建(構)筑物,根據地方政府的規定確定該類建(構)筑物的前 期費用及其它費用的費用率。 北京中企華資產評估有限責任公司 12

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C、合理的資金成本:為評估對象在正常建設工期內占用資金(包 括綜合造價、前期費用及其他費用)的籌資成本,即利息。根據合理 的建設工期,按照評估基準日執行的銀行貸款利率,分別測算出各房 屋建筑物合理的資金成本。

資金成本=(建安總造價+前期及其他費用)×合理工期÷2×利 率

(2)綜合成新率的確定 A、勘察成新率修正系數的確定

建筑物:對主要建筑物逐項查閱各類建筑物的竣工資料,了解其 歷年來的維修、管理情況,并經現場勘察后,分別對建筑物的結構、 裝修、設備三部分進行打分,填寫成新率的現場勘察表,逐一確定這 些建筑物的勘察成新率修正系數。

構筑物:調查了解構筑物的維修、使用情況,并結合現場勘查, 分別對構筑物基礎、主體、照明設備等部分進行打分,填寫成新率的 現場勘察表,逐一確定各構筑物的勘察成新率修正系數。 B、理論成新率的確定

房屋建(構)筑物根據耐用年限和已使用年限確定理論成新率。 C、綜合成新率的確定

綜合成新率的確定是根據理論成新率與現場勘察成新率的權重 確定的。綜合成新率=理論成新率+現場勘察成新率修正系數 (3)評估值的計算

評估值=重臵全價×綜合成新率 3、土地使用權的評估

本次土地評估采用市場法和基準地價修正法。

1)市場比較法:將評估對象與在評估時點近期有過交易的類似

地產進行比較,對這些類似地產的已知價格作適當的修正,以此估算 評估對象的客觀合理價格或價值的方法。

2)基準地價修正法:就是利用政府已經確定公布的基準地價, 依據替代原理,通過交易日期、區域因素和個別因素(包括土地使用 權年限)的比較修正,由基準地價調整得出估價對象宗地價格的估價 北京中企華資產評估有限責任公司 13

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方法。計算公式如下:

宗地地價=基準地價× (1+區域因素修正系數)× 年期修正系數× 期日修正系數× 容積率修正系數× 行業因素修正系數+土地開發程度修 正

4、經營損失價值評估方法

搬遷經營損失價值=搬遷期(年)×(企業近三年平均凈利潤+ 企業近三年平均員工薪酬+企業近三年平均固定資產折舊) 搬遷期按常規選 0.25 年,同時考慮計算搬遷時點與評估基準日 實際差異所產生的時間價值。 八、 評估程序實施過程和情況

評估人員于 2013 年 12 月 4 日(即接受委托日期)至 2014 年 1 月 4 日(即評估報告日)對評估對象涉及的資產實施了評估。主要評估程序 實施過程和情況如下: (一) 接受委托

2013 年 12 月 4 日,我公司與委托方就評估目的、評估對象和評 估范圍、評估基準日等評估業務基本事項,以及各方的權利、義務等 達成協議,并與委托方協商擬定了相應的評估計劃。 (二) 前期準備 1. 擬定評估方案 2. 組建評估團隊 3. 實施項目培訓

(1) 對產權持有單位人員培訓

為使產權持有單位的財務與資產管理人員理解并做好資產評估 材料的填報工作,確保評估申報材料的質量,我公司準備了企業培訓

材料,對產權持有單位相關人員進行了培訓,并派專人對資產評估材料填報中碰到的問題進行解答。

(2) 對評估人員培訓

為了保證評估項目的質量和提高工作效率,貫徹落實擬定的資產 評估操作方案,我公司對項目團隊成員講解了項目的經濟行為背景、 評估對象涉及資產的特點、評估技術思路和具體操作要求等。

(三) 現場調查

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評估人員于 2013 年 12 月 6 日至 2013 年 12 月 15 日對評估對象涉 及的資產進行了必要的清查核實。

1. 指導產權持有單位填表和準備應向評估機構提供的資料 評估人員指導產權持有單位的財務與資產管理人員在自行資產 清查的基礎上,按照評估機構提供的“資產評估申報表”及其填寫要 求、資料清單等,對納入評估范圍的資產進行細致準確的填報,同時 收集準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標、材 質、重量等情況的文件資料等。

2. 初步審查和完善產權持有單位填報的資產評估申報表 評估人員通過查閱有關資料,了解納入評估范圍的具體資產的詳 細狀況,然后仔細審查各類“資產評估申報表”,檢查有無填項不全、 錯填、資產項目不明確等情況,并根據經驗及掌握的有關資料,檢查 “資產評估申報表”有無漏項等,同時反饋給產權持有單位對“資產 評估申報表”進行完善。 3. 現場實地勘查

根據納入評估范圍的資產類型、數量和分布狀況,評估人員在產 權持有單位相關人員的配合下,按照資產評估準則的相關規定,對各 項資產進行了現場勘查,并針對不同的資產性質及特點,采取了不同 的勘查方法。

4. 補充、修改和完善資產評估申報表

評估人員根據現場實地勘查結果,并和產權持有單位相關人員充 分溝通,進一步完善“資產評估申報表”,以做到:賬、表、實相符。 (四) 資料收集

評估人員根據評估項目的具體情況進行了評估資料收集,包括直 接從市場等渠道獨立獲取的資料,從委托方等相關當事方獲取的資 料,以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料,并 對收集的評估資料進行了必要的分析、歸納和整理,形成評定估算的 依據。 (五) 評定估算

評估人員針對各類資產的具體情況,根據選用的評估方法,選取 相應的公式和參數進行分析、計算和判斷,形成了初步評估結論。項 目負責人對各類資產的初步評估結論進行匯總,撰寫并形成評估報告 草稿。

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(六) 內部審核

根據我公司評估業務流程管理辦法規定,項目負責人在完成評估 報告草稿一審后形成評估報告初稿并提交公司內部審核。項目負責人 在內部審核完成后,形成評估報告征求意見稿并提交客戶征求意見, 根據反饋意見進行合理修改后形成評估報告正式稿并提交委托方。 九、 評估假設

(一) 假設國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形 勢無重大變化,本次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重 大變化,無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素造成的重大不利影 響。

(二) 假設委估資產在不遇政府土地收儲事項件發生的情況 下,其自身具備持續使用的條件,并在合理的尚存使用年限內能夠在 企業的生產經營活動作出其相應的價值貢獻,企業獲取正常的經營收 益;

(三) 假設評估基準日后影響資產價格的有關的利率、稅率、 政策性征收費用等無重大變化;

(四) 假設不可搬遷資產的處臵符合通常慣例:被搬遷企業僅 就資產的市場價值要求補償而不考慮、承擔拆除處臵費用; (五) 假設評估基準日至企業搬遷日企業經營平穩經營收益 不出現大的起伏、假設企業在計劃的搬遷日按搬遷期正常搬遷,不存 在主客觀因素引起的拖延情況;

(六) 假設土地收儲后企業搬遷目的地仍限于天津市北辰區 內。

根據資產評估的要求,認定這些假設條件在評估基準日時成立, 當未來經濟環境發生較大變化時,將不承擔由于假設條件改變而推導 出不同評估結論的責任。 十、 評估結論

根據以上評估工作得出評估結論如下: 北京中企華資產評估有限責任公司 16

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天津泵業機械集團有限公司截止評估基準日,資產賬面原值

5517.03 萬元,賬面凈額為 2,500.01 萬元;不可搬遷資產評估價值為 7,228.15 萬元,增值額為 4,728.14 萬元,增值率為 189.12%;搬遷費用 評估價值為 1,278.68 萬元,搬遷期經營損失評估價值為 1,758.96 萬元; 評估價值合計為 10,265.79 萬元。

評估結果匯總詳見下表: 評估結果匯總表

評估基準日 2013 年 11 月 30 日 單位:人民幣萬元 賬面凈額 評估價值 增減值 增值率% 項 目

A B C=B-A D=C/A×100%

一、不可搬遷資產價值 2,500.01 7,228.15 4,728.14 189.12 1、固定資產—房屋建筑物 1,112.66 2,369.62 1,256.96 112.97 2、固定資產—構筑物 67.98 225.67 157.69 231.97 3、固定資產—管道溝槽 - 117.90 117.90 4、固定資產—綠化花草樹木 - 97.07 97.07

5、固定資產—不可遷移機器設備 738.80 1,150.25 411.45 55.69 6、固定資產—土地 580.57 3,267.64 2,687.07 462.83 二、可搬遷資產搬遷費用價值 - 1,278.68 可搬遷機器設備—搬遷費用價值 - 1,278.68 三、搬遷期經營損失價值 1,758.96 三、合計價值 10,265.79 十一、 特別事項說明

以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執 業水平和能力所能評定估算的有關事項:

(一) 委估房屋建筑物其中 8 項建筑面積 1859.9 平方米,賬面原 值 2,363,465.82 元,未辦理房屋所有權證書。對尚未辦理房產證的房 屋建筑面積,以企業申報、評估人員與企業有關人員現場共同核實確 認的面積為準,我們在評估時沒有考慮該產權瑕疵的對評估結論的影 響,提請報告使用者注意;

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(二) 依據政府通常土地使用權收儲程序,拆除被收儲土地地上 物對土地進行整理由收儲方進行,因此,本次評估未考慮土地收儲整 理過程中不可移動資產的可變現凈值;

(三) 本評估價值為不含增值稅價值,同時也未考慮土地收儲過 程中評估增值對委估企業相關稅收的影響;

(四) 本評估價值未考慮委估資產可能存在的應付未付款項及評 估范圍內資產是否存在抵押的影響;

(五) 關于委估機器設備可搬遷與不可搬遷是委估企業根據未來 生產實際情況酌定的, 評估人員僅進行了核對;實際搬遷時若可搬 遷、不可搬遷資產最終范圍與本次申報范圍不一致,委托方應根據本

報告的評估思路對評估結論進行相應的調整;調整幅度較大時,應重 新評估而不能直接使用本報告的評估結論。

(六) 評估范圍內土地為劃撥地,本評估依據津政辦發[2007]20 號文引用的土地出讓金比例 30%為最低標準,具體繳納比例應根據國 土管理部門屆時執行文件確定,并據此對評估結論予以修訂。 (七) 本評估結論僅為搬遷中涉及固定資產(或搬遷費)和土地 使用權的市場價值以及搬遷期的經營損失價值。本次評估我們未考慮 企業沒有申報的、實際可能獲取的其他補償項目對評估結論的影響。 (八) 本評估關于經營損失的結論是基于評估基準日至企業搬遷 日企業經營平穩經營收益不出現大的起伏、企業在計劃的搬遷日按搬 遷期正常搬遷,不存在主客觀因素引起的拖延的基礎之上的。 評估報告使用者應注意以上特別事項對評估結論產生的影響。 十二、 評估報告使用限制說明

(一) 本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途; (二) 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用; (三) 本評估報告系資產評估師依據國家法律法規出具的專業性 結論,在評估機構蓋章,注冊資產評估師簽字后,方可正式使用; (四) 本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露 于公開媒體,需評估機構審閱相關內容,法律、法規規定以及相關 當事方另有約定除外;





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